Eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen heißt: ein Stück Geschichte kaufen — mit besonderen steuerlichen Chancen und besonderen Pflichten. Wer richtig plant, kann mit einer Denkmalimmobilie erheblich Steuern sparen.
Denkmalschutz — Steuervorteile
- Eigennutzung (§ 10f EStG): 9% p.a. × 10 Jahre = 90% der Sanierungskosten absetzbar
- Vermietung (§ 7i EStG): 9% × 8 Jahre + 7% × 4 Jahre = 100% in 12 Jahren
- Gilt nur für Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis
Warum Denkmalimmobilien steuerlich interessant sind
Bei normaler AfA schreibst du 2% pro Jahr ab — also 50 Jahre für 100%. Bei einer Denkmalimmobilie: 100% in 12 Jahren bei Vermietung. Wer 200.000 € Sanierungskosten hat und 42% Steuersatz, spart damit bis zu 7.000 € Steuern pro Jahr für 8 Jahre.
Welche Pflichten kommen mit Denkmalschutz?
- Genehmigungspflicht: Jede bauliche Maßnahme muss von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden — Fenster, Farbe, Dach
- Erhaltungspflicht: Das Denkmal muss in gutem Zustand gehalten werden
- Materialvorschriften: Historisch korrekte Materialien — oft teurer als Standard
- Energetische Einschränkungen: Außendämmung oft verboten
Worauf vor dem Kauf achten?
- Denkmal-Bescheinigung vorliegen?
- Geplante Sanierung von Behörde vorgeprüft?
- Unabhängiger Gutachter mit Denkmal-Erfahrung hinzugezogen?
- Steuerberater konsultiert (vor dem Kauf!)?
Für wen geeignet? Denkmalimmobilien lohnen sich vor allem für Gutverdiener mit 42%+ Steuersatz. Wer wenig Steuern zahlt, hat wenig Vorteil. Und wer schnell und unkompliziert renovieren will, wird von den Auflagen frustriert.
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Häufige Fragen
Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.
