Eine Eigentumswohnung (ETW) ist für viele der einfachere Einstieg ins Wohneigentum. Aber: Der Kauf einer Wohnung hat eigene Fallstricke, die ein Hauskauf nicht kennt. Wer das Kleingedruckte kennt, kauft sicherer.
Was ist eine Eigentumswohnung genau?
Du kaufst nicht die ganze Immobilie, sondern Sondereigentum (deine Wohnung + Keller) plus Miteigentum am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug). Diese Aufteilung ist in der Teilungserklärung geregelt – eines der wichtigsten Dokumente beim ETW-Kauf.
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) | 10.500–19.500 € |
| Notar + Grundbuch (ca. 2 %) | 6.000 € |
| Makler (0–3,57 %) | 0–10.710 € |
| Gesamtkosten | 316.500–336.210 € |
Hausgeld: Die laufende Belastung
Zusätzlich zur Kreditrate zahlst du monatlich Hausgeld – typisch 2,50–4,00 € pro m²/Monat. Bei 80 m² wären das 200–320 € im Monat. Das Hausgeld deckt:
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung)
- Instandhaltungsrücklage (gesetzlich mindestens 0,50 € je m² Wohnfläche)
- Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht)
- Gemeinschaftliche Nebenkosten (Strom Treppenhaus, Gartenpflege)
WEG-Protokoll: Das musst du lesen
Die letzten 3 Eigentümerversammlungs-Protokolle zeigen dir, was geplant ist und was in der Vergangenheit Streit gab. Typische Warnsignale:
- Beschlüsse über große Sanierungsmaßnahmen (Lift, Fassade, Heizung)
- Streit unter Eigentümern oder Klagen
- Sehr niedrige Rücklage bei alter Immobilie
- Leerstand mehrerer Einheiten (Liquiditätsproblem)
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung definiert, was dir gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Wichtige Fragen:
- Gehört der Balkon zum Sondereigentum?
- Welche Renovierungen darfst du selbst entscheiden?
- Gibt es ein Sondernutzungsrecht für Stellplatz oder Garten?
- Was ist die Stimmverteilung bei Beschlüssen?
Checkliste vor dem Kauf
- Teilungserklärung vom Notar oder Verkäufer anfordern
- Letzte 3 WEG-Protokolle lesen
- Aktuelle Hausgeldabrechnung prüfen
- Höhe der Instandhaltungsrücklage erfragen
- Wirtschaftsplan der WEG ansehen
- Offene Sonderumlagen prüfen (gehen auf dich über!)
- Hausverwaltung und Bewertung recherchieren
- Baulastenverzeichnis einsehen
ETW vs. Haus: Was passt zu dir?
| Kriterium | ETW | Haus |
|---|---|---|
| Einstiegspreis | niedriger | höher |
| Eigenverantwortung | geteilt (WEG) | vollständig |
| Instandhaltungsrisiko | verteilt | allein |
| Gestaltungsfreiheit | eingeschränkt | hoch |
| Lage (Stadtnähe) | oft besser | meist Stadtrand |
Fazit
Eine Eigentumswohnung ist eine gute Alternative zum Haus – wenn du die Gemeinschaft kennst. Prüfe WEG-Protokolle, Hausgeld und Rücklage genauso sorgfältig wie den Kaufpreis selbst. Berechne die Nebenkosten für deine ETW jetzt kostenlos.
