Was ist eine Immobilie wirklich wert? Banken brauchen einen Beleihungswert, Finanzämter einen Steuerwert, Käufer einen Marktpreis. Je nach Ziel wird eine andere Methode angewandt.

1. Vergleichswertverfahren

Grundprinzip: Was haben vergleichbare Objekte in der gleichen Lage zuletzt erzielt? Dieses Verfahren ist am marktnahsten und wird bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bevorzugt.

Immobilienwert ermitteln: Sachwert, Vergleichswert, Ertragswert
  • Basis: Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
  • Anpassung: Baujahr, Größe, Lage, Ausstattung
  • Vorteil: Nah am tatsächlichen Marktpreis
  • Nachteil: Nur bei ausreichend Vergleichsobjekten möglich

2. Sachwertverfahren

Für Objekte ohne vergleichbare Verkäufe (individuelle Villen, Spezialgebäude). Formel: Bodenwert + Gebäudesachwert - Alterswertminderung.

Immobilienwert ermitteln: Sachwert, Vergleichswert, Ertragswert – weiterer Blick
  • Bodenwert: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert
  • Gebäudesachwert: Herstellungskosten abzüglich Abschreibung
  • Korrektur durch Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor)

Problem: Der Sachwert kann deutlich über oder unter dem Marktpreis liegen — besonders in Toplagen oder strukturschwachen Regionen.

3. Ertragswertverfahren

Für vermietete Immobilien: Was bringt die Immobilie an Mieteinnahmen? Formel: Reinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz + Bodenwert.

  • Reinertrag = Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %)
  • Liegenschaftszinssatz: 3–5 % (regional unterschiedlich)
  • Beispiel: 15.000 € Reinertrag ÷ 4 % = 375.000 € Ertragswert

Was gilt bei Kreditvergabe?

Banken ermitteln den Beleihungswert — dieser liegt 10–20 % unter dem Verkehrswert. Sie beleihen die Immobilie nur bis zu 60–80 % dieses Wertes günstig. Je nach Verfahren und Lage kann der Beleihungswert deutlich unter deinem Kaufpreis liegen.

Bodenrichtwert selbst nachschlagen

Den Bodenrichtwert für dein Wunschobjekt findest du im BORIS-Portal deines Bundeslandes kostenlos. Er ist Basis für Sachwert- und Ertragswertverfahren und hilft dir zu erkennen, ob der Kaufpreis in der Lage fair ist.

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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.