Das Grundbuch zu prüfen ist eine der wichtigsten Aufgaben vor dem Hauskauf. Hier stecken Informationen über Lasten, Rechte und Schulden, die nicht im Exposé auftauchen. Diese Checkliste zeigt dir, worauf du achten musst.

Wie bekommst du den Grundbuchauszug?

Du benötigst ein "berechtigtes Interesse" — als Kaufinteressent hast du das. Möglichkeiten:

Grundbuch prüfen Checkliste – was vor dem Hauskauf ins Grundbuch gehört
  • Direkt beim Grundbuchamt (ca. 10–20 €, persönlich oder schriftlich)
  • Über den Makler oder Verkäufer (der ihn vorlegen sollte)
  • Über den Notar im Rahmen der Kaufvorbereitung

Achte auf Aktualität: Der Auszug sollte nicht älter als 3 Monate sein.

Bestandsverzeichnis prüfen

  • Stimmt die Grundstücksgröße mit Exposé und Kaufvertrag überein?
  • Stimmt die Flurstücknummer mit der Flurkarte überein?
  • Gibt es mehrere Flurstücke — sind alle im Verkauf enthalten?

Abteilung I — Eigentümer

  • Stimmt der Eigentümer mit dem Verkäufer überein?
  • Gibt es mehrere Eigentümer (GbR, Erbengemeinschaft)? Alle müssen zustimmen!
  • Steht eine Erbengemeinschaft eingetragen? Erbschein / Erbfolge klären

Abteilung II — Lasten und Beschränkungen ⚠️

  • Wegerecht eingetragen? (Nachbar darf über dein Grundstück laufen/fahren)
  • Leitungsrecht eingetragen? (Versorgungsleitungen Dritter auf dem Grundstück)
  • Nießbrauch eingetragen? (Jemand hat dauerhaftes Nutzungsrecht — sehr kritisch!)
  • Vorkaufsrecht eingetragen? (Gemeinde oder Dritter hat Vorrang beim Kauf)
  • Denkmalschutzvermerke vorhanden?
  • Sanierungsvermerke (Gemeinde kann Maßnahmen anordnen)
  • Reallast eingetragen? (Wiederkehrende Leistungspflicht)
Warnsignal Nießbrauch: Ein eingetragener Nießbrauch bedeutet, dass eine Person (z.B. frühere Eigentümer/Eltern) das Recht hat, das Haus lebenslang zu nutzen. Das Haus zu kaufen und sofort einzuziehen wäre dann nicht möglich. Nießbrauch kann nicht ohne Zustimmung des Nießbrauchers gelöscht werden.

Abteilung III — Grundpfandrechte ⚠️

  • Grundschulden vorhanden? Müssen bis Eigentumsübergang gelöscht werden
  • Hypotheken eingetragen? (seltener, gleiches Prinzip)
  • Grundschuld-Betrag und Gläubiger notiert?
  • Vereinbart: Grundschuld wird vom Kaufpreis abgelöst (im Kaufvertrag verankern!)

Mehr zur Grundbuchstruktur erklärt Grundbuch erklärt. Was danach mit dem Grundbucheintrag passiert: Grundbucheintrag beim Hauskauf.

Grundbuch prüfen Checkliste – was vor dem Hauskauf ins Grundbuch gehört – weiterer Blick

Was tun bei problematischen Einträgen?

  • Wegerecht/Leitungsrecht: Prüfen ob störend — oft tolerierbar
  • Grundschulden: Müssen vor oder bei Kauf gelöscht werden — im Kaufvertrag regeln
  • Nießbrauch: Nur kaufen wenn du weißt wann und wie er erlischt
  • Vorkaufsrecht Gemeinde: Verkäufer muss Gemeinde anfragen — das dauert 2 Monate
Fazit: Das Grundbuch 30 Minuten sorgfältig zu lesen kann dich vor einem teuren Fehler bewahren. Jeder Eintrag in Abteilung II und III muss verstanden und bewertet werden — im Zweifel mit einem Anwalt.
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Häufige Fragen

Ja, die Checkliste lässt sich einfach über die Druckfunktion des Browsers ausdrucken (Strg+P / Cmd+P). Alternativ als PDF speichern und auf dem Smartphone oder Tablet nutzen.
Das hängt von deiner Situation ab. Generell gilt: Alles was irreversibel ist oder teuer werden kann, hat höchste Priorität. Im Zweifel hole dir professionelle Unterstützung — ein Gutachter oder Anwalt kostet weniger als ein teurer Fehler.
Nein, nicht alle Punkte sind zwingend relevant für jede Situation. Geh die Liste durch und markiere was auf dein Objekt und deine Situation zutrifft. Lasse nichts ungeprüft was finanziell oder rechtlich bedeutsam sein könnte.