Der notarielle Kaufvertrag ist verbindlich — mit der Unterschrift bist du gebunden. Deshalb ist es entscheidend, ihn vor dem Notartermin sorgfältig zu lesen. Du hast ein gesetzliches Recht auf mindestens 14 Tage Prüfzeit.

Was steht im Kaufvertrag?

Ein typischer Immobilien-Kaufvertrag enthält:

Kaufvertrag Haus: Was steht drin und worauf musst du achten?
  • Parteien: Vollständige Personalien von Käufer und Verkäufer
  • Kaufgegenstand: Genaue Beschreibung der Immobilie (Flur, Flurstück, Grundbuchnummer)
  • Kaufpreis: Gesamtbetrag und Zahlungsmodalitäten
  • Übergabetermin: Wann erhältst du Besitz und Nutzen?
  • Gewährleistung: Haftet der Verkäufer für Mängel?
  • Auflassungsvormerkung: Sichert dein Eigentumsrecht im Grundbuch ab
  • Grundschuld: Eintragung zugunsten der Bank

Die wichtigsten Klauseln im Detail

Gewährleistungsausschluss

Fast alle privaten Kaufverträge enthalten den Satz "Die Immobilie wird verkauft wie besichtigt und wie sie liegt und steht — unter Ausschluss jeder Gewährleistung." Das bedeutet: Für nach dem Kauf entdeckte Mängel haftet der Verkäufer grundsätzlich nicht — außer er hat sie arglistig verschwiegen. Das Risiko liegt beim Käufer. Deshalb: Besichtigung ernst nehmen, Sachverständigen beauftragen!

Kaufvertrag Haus: Was steht drin und worauf musst du achten? – weiterer Blick

Übergabetermin und Besitzübergang

Der Besitzübergang (du übernimmst Nutzen und Lasten) findet meist mit Kaufpreiszahlung statt — nicht mit der Grundbucheintragung! Das kann Monate dauern. In dieser Zeit trägst du bereits Kosten (Grundsteuer, Versicherungen), bist aber noch nicht eingetragen.

Inventarliste

Was bleibt in der Immobilie? Küche, Lampen, Markisen, Gartenhäuschen — wenn es nicht ausdrücklich im Vertrag steht, nimmt der Verkäufer es mit. Gute Inventarlisten sparen Streit und können zudem Grunderwerbsteuer sparen.

Auflassung und Grundbucheintragung

Mit der Auflassungsvormerkung (Notartermin) sicherst du dir das Eigentumsrecht. Kein anderer Käufer kann das Grundstück mehr vor dir bekommen. Die tatsächliche Eintragung dauert danach noch Wochen bis Monate.

Rote Flaggen im Kaufvertrag

  • Unklare oder fehlende Übergabedaten
  • Kaufpreis-Aufteilung auf Inventar, die unrealistisch hoch erscheint
  • "Unbekannte" Lasten im Grundbuch, die nicht erläutert werden
  • Keine Regelung zu Altlasten oder Baumängeln
  • Fehlende Genehmigungen für Umbauten oder Anbauten
Erfahrungstipp

Schick den Vertragsentwurf an einen auf Immobilien spezialisierten Anwalt zur Prüfung — das kostet 300–500 € und kann sehr viel Ärger ersparen. Der Notar ist neutral, kein Anwalt für eine Partei.

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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.