Beim Hauskauf zahlt man viele Steuern. Aber es gibt auch legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Für Eigennutzer und Kapitalanleger gelten dabei unterschiedliche Regeln.
Grunderwerbsteuer: Kann man die reduzieren?
Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich fällig, aber es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten:
- Inventar separat ausweisen: Bewegliche Gegenstände (Küche, Einbauschränke) nicht im Kaufpreis, sondern separat kaufen → auf diesen Teil entfällt keine Grunderwerbsteuer
- Maximal sinnvoll: 10–20 % des Kaufpreises können realistisch auf Inventar entfallen
- Vorsicht: Das Finanzamt prüft diese Aufteilung und akzeptiert keine unrealistischen Werte
Beispiel: Kaufpreis 300.000 € mit Einbauküche. Küche separat bewertet mit 15.000 €. Kaufpreis für Immobilie: 285.000 €. Grunderwerbsteuer (NRW 6 %): 17.100 € statt 18.000 € → Ersparnis: 900 €
Für Eigennutzer: Handwerkerkosten absetzen
Als Eigentümer kannst du nach dem Kauf Handwerkerkosten steuerlich geltend machen:
- § 35a EStG: 20 % der Lohnkosten (nicht Material) absetzbar, max. 1.200 €/Jahr
- Gilt für: Maler, Elektriker, Klempner, Gärtner, Reinigung
- Nicht gilt: Material, Eigenleistungen
- Voraussetzung: Rechnung + Überweisung (kein Bargeld!)
Energetische Sanierung: Großer Steuerbonus
Für energetische Sanierungen an selbstgenutzten Immobilien gibt es seit 2020 einen direkten Steuerbonus (§ 35c EStG):
| Maßnahme | Förderung |
|---|---|
| Wärmedämmung, Fenster, Heizung, Lüftung | 7 % im 1.+2. Jahr, 6 % im 3. Jahr |
| Höchstbetrag je Objekt | 14.000 € (1.+2. Jahr) + 12.000 € (3. Jahr) = 40.000 € |
| Voraussetzung | Fachbetrieb, Haus älter als 10 Jahre, Selbstnutzung |
Für Kapitalanleger: Deutlich mehr Möglichkeiten
- Abschreibung (AfA): 2 % p.a. bei Altbau (vor 1925: 2,5 %), 3 % bei Neubau
- Schuldzinsen: 100 % als Werbungskosten absetzbar
- Alle Bewirtschaftungskosten: Reparaturen, Verwaltung, Versicherung, Steuerberater
- Denkmalschutz: 9 % AfA für 8 Jahre + 7 % für 4 Jahre (§ 7i EStG)
Was Eigennutzer nicht absetzen können
- Schuldzinsen für selbstgenutzte Immobilien (seit 2005 gestrichen)
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
- Reine Modernisierungskosten ohne Handwerkerbezug nach § 35a
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Häufige Fragen
Ja. Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen reduziert die Grunderwerbsteuer. Nach dem Kauf können Handwerkerkosten (bis 1.200 €/Jahr, § 35a EStG) und energetische Sanierungen (bis 40.000 €, § 35c EStG) steuerlich geltend gemacht werden.
Teilweise. Inventar (Küche, Einbauschränke) kann separat vom Kaufpreis ausgewiesen werden — darauf fällt keine Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen aber kritisch, unrealistische Werte werden korrigiert.
§ 35c EStG gewährt Eigentümern einen direkten Steuerabzug für energetische Sanierungen: 7 % im ersten und zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr. Maximal 40.000 € über drei Jahre. Bedingung: Fachbetrieb, Haus älter als 10 Jahre.
Deutlich mehr. Als Vermieter sind Schuldzinsen, AfA (Gebäudeabschreibung), Reparaturkosten, Verwaltung und alle Bewirtschaftungskosten vollständig als Werbungskosten absetzbar. Eigennutzer haben nur eingeschränkte Möglichkeiten.
