Maklerprovisionen von 3,57 % des Kaufpreises bedeuten bei einem 400.000-€-Haus über 14.000 € extra. Wer direkt vom Eigentümer kauft, spart diese Kosten. Aber: Ohne Makler liegt mehr Verantwortung beim Käufer.
Wo findest du Angebote ohne Makler?
- eBay Kleinanzeigen (Kategorie Immobilien): Sehr viele Privatangebote
- immowelt.de: Hat einen guten Anteil an Privatverkäufen
- Lokale Zeitungen: Traditionell viele Privatinserate, besonders am Wochenende
- Facebook Marketplace und Gruppen: Regionale Immobilien-Gruppen
- Netzwerk nutzen: Erzähle Freunden und Bekannten, dass du suchst
- Flyer/Aushang: In Wunschvierteln Briefe einwerfen ("Suche Haus in dieser Straße")
Tipp: Viele Eigentümer inserieren nicht öffentlich, weil sie Interessenten kennen. Aktive Suche im Netzwerk und direkte Ansprache lohnt sich besonders in kleinen Städten.
Was du ohne Makler selbst prüfen musst
Ein guter Makler (es gibt sie) koordiniert, prüft und schützt beide Seiten. Was du ohne Makler selbst sicherstellen musst:
- Grundbuchauszug beim Notar oder Grundbuchamt anfordern
- Lasten und Beschränkungen im Grundbuch prüfen (Grundschulden, Wegerechte)
- Baulastenverzeichnis einsehen (z.B. öffentliche Wegerechte)
- Energieausweis vom Verkäufer einfordern (Pflicht!)
- Bebauungsplan bei der Gemeinde einsehen
- Bausubstanz mit Sachverständigen prüfen (besonders wichtig ohne Makler)
- Kaufvertrag vom eigenen Anwalt prüfen lassen
- Grundstücksgrenze im Katasterplan kontrollieren
Kaufvertrag: Das musst du selbst regeln
Ohne Makler bist du für die Vorbereitung und Abstimmung des Kaufvertrags selbst zuständig. In der Praxis:
- Einigung auf Kaufpreis, Übergabetermin, Inventar
- Notarauswahl — du oder der Verkäufer beauftragt ihn
- Kaufvertragsentwurf durch den Notar erstellen lassen
- Beide Seiten erhalten den Entwurf und können Änderungen fordern
- Notartermin und Unterzeichnung
Wichtig: Auch ohne Makler ist der Notar Pflicht. Er beurkundet den Kaufvertrag, prüft aber ausschließlich formale Anforderungen — nicht ob der Preis fair ist oder die Immobilie mängelfrei ist.
Risiken beim Kauf ohne Makler
- Kein professionelles Exposé → Informationslücken möglich
- Keine Vermittlung bei Verhandlungen
- Gewährleistungsausschluss oft pauschaler formuliert
- Mehr Eigenverantwortung bei der Prüfung
Fazit: Wann lohnt sich kein Makler?
Beim Kauf ohne Makler sparst du 3,57 % des Kaufpreises — das sind bei 400.000 € über 14.000 €. Investiere davon 1.500 € in einen Bausachverständigen und 500 € in einen Anwalt zur Kaufvertragsprüfung — und du bist trotzdem deutlich besser gestellt.
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Häufige Fragen
eBay Kleinanzeigen (Immobilien), Immowelt Privatangebote, lokale Zeitungen, Facebook Marketplace und direkte Netzwerksuche. Viele Privatverkäufe laufen auch über Empfehlungen.
Die Maklerprovision teilt sich seit 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer. Als Käufer sparst du 3,57 % des Kaufpreises — bei 400.000 € sind das 14.280 €.
Ja, der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für die rechtssichere Eigentumsübertragung. Die Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises) fallen in jedem Fall an.
Grundbuchauszug, Energieausweis, Baulastenverzeichnis, Bebauungsplan und die Bausubstanz durch einen Sachverständigen. Lass außerdem den Kaufvertragsentwurf von einem Anwalt gegenlesen.
