Wer das erste Mal ein Haus kauft, unterschätzt fast immer die Zeit. Von der ersten ernsthaften Suche bis zum Einzug vergehen in der Regel 3–12 Monate. Hier ist ein realistischer Zeitplan mit allen Phasen.
Realitäts-Check: "Wir haben die perfekte Immobilie gesehen" bis "Wir wohnen darin" dauert in Deutschland im Schnitt 3–6 Monate. Wer die Finanzierung noch nicht geregelt hat, rechnet 6–12 Monate.
Phase 1: Vorbereitung (1–4 Wochen)
- Budget festlegen, Eigenkapital berechnen: Eigenkapital-Rechner
- Finanzierungsrahmen mit Bank(en) klären → Finanzierungsbestätigung holen
- Suchkriterien definieren: Lage, Größe, Baujahr, Preis
- Suchagenten bei ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen einrichten
Phase 2: Suche (4 Wochen bis 12+ Monate)
Die Suche ist der unplanbarste Teil — je nach Markt und Ansprüchen. In Großstädten (München, Hamburg, Frankfurt) kann die Suche 1–2 Jahre dauern. In mittleren Städten und ländlichen Lagen ist es kürzer.
- Besichtigungen (oft 10–30 Objekte vor einer Entscheidung)
- Verhandlung mit Eigentümer / Makler
- Einigung auf Kaufpreis
Phase 3: Kaufvertrag und Notar (2–6 Wochen)
| Schritt | Dauer typisch |
|---|---|
| Finanzierungszusage der Bank einholen | 1–2 Wochen |
| Notartermin vereinbaren | 1–3 Wochen Vorlauf |
| Vertragsentwurf prüfen | 14 Tage (gesetzlich) |
| Notartermin und Beurkundung | 1 Tag (2–3 Stunden) |
Phase 4: Zwischen Notartermin und Übergabe (4–12 Wochen)
- Notar reicht Auflassungsvormerkung ein (wenige Tage)
- Grunderwerbsteuer-Bescheid kommt (2–4 Wochen)
- Zahlung der Grunderwerbsteuer
- Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (1–4 Wochen)
- Kaufpreis-Zahlung nach Notar-Fälligkeitsmitteilung
- Schlüsselübergabe
Phase 5: Nach der Übergabe
- Grundbucheintrag (4–12 Wochen nach Übergabe)
- Renovierung und Einzug
- Ummeldung beim Einwohnermeldeamt (14 Tage Pflicht)
- Versicherungen ummelden / anpassen
Mehr zur Hausübergabe: Hausübergabe-Checkliste. Umzug komplett: Umzug-Checkliste.
Beschleunigungstipps:
- Finanzierungsbestätigung VOR der Suche holen — spart 2–4 Wochen
- Unterlagen für Bank vollständig bereit: Finanzierungsunterlagen-Checkliste
- Grundbuchauszug früh bestellen (dauert 1–2 Wochen)
- Notar frühzeitig informieren — Terminkalender kann voll sein
Fazit: Von der Suche bis zum Einzug: plan 6–9 Monate ein. Wer vorbereitet startet (Finanzierung, Unterlagen), ist beim richtigen Objekt schnell handlungsfähig — und kann Bieterverfahren gewinnen. Den Ablauf Schritt für Schritt erklärt: Hauskauf Schritt für Schritt.
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Häufige Fragen
Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.
