Immobilien als Kapitalanlage sind klassisch beliebt — "Betongold" gilt als sicher. Aber: Die Kombination aus gestiegenen Kaufpreisen, höheren Zinsen und regulierten Mietmärkten macht die Kalkulation 2026 anspruchsvoller.

Welche Rendite ist realistisch?

KennzahlGutOkayKritisch
Brutto-Mietrendite> 5 %3,5–5 %< 3,5 %
Netto-Mietrendite> 3,5 %2,5–3,5 %< 2,5 %
Kaufpreis-Jahresmiete< 20-fach20–25-fach> 25-fach

Brutto-Mietrendite berechnen

Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) × 100

Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt es sich 2026?

Beispiel: Wohnung für 250.000 € (+ 25.000 € Nebenkosten = 275.000 €), Kaltmiete 900 €/Monat:
900 × 12 = 10.800 € Jahreskaltmiete
10.800 ÷ 275.000 = 3,93 % Brutto-Mietrendite

Den Mietrendite-Rechner findest du kostenlos auf dieser Seite.

Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt es sich 2026? – weiterer Blick

Steuervorteile als Kapitalanleger

  • Abschreibung (AfA): 2–3 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) pro Jahr absetzbar
  • Schuldzinsen: Vollständig als Werbungskosten absetzbar
  • Reparaturen, Verwaltung, Makler: Alles absetzbar
  • Spekulationsfrist: Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei (§ 23 EStG)
Tipp: Lass die AfA von einem Steuerberater berechnen. Besonders bei Denkmalimmobilien sind bis zu 9 % p.a. Abschreibung möglich (§ 7i EStG) — ein erheblicher Steuervorteil.

Risiken ehrlich bewertet

  • Leerstand: 1–2 Monate Leerstand pro Jahr sind realistisch einzurechnen
  • Instandhaltungskosten: Rechne mindestens 1–1,5 €/m²/Monat für Rücklagen
  • Mietpreisbremse und Regulierung: In vielen Städten begrenzt die Miethöhe
  • Mieterauswahl: Mietnomaden oder Zahlungsausfälle können teuer werden
  • Zinssensitivität: Bei Anschlussfinanzierung können höhere Zinsen die Rendite vernichten

Welche Immobilien lohnen sich als Anlage?

TypRisikoRendite-Potenzial
ETW in Großstadt (A-Lage)niedrig2,5–4 %
ETW in B-/C-Städtenmittel4–6 %
Mehrfamilienhausmittel–hoch4–7 %
Denkmalimmobiliemittel3–5 % + Steuereffekt
Ferienwohnunghochvariabel (4–10 %)

Fazit für 2026

Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich 2026 — aber nur mit solider Kalkulation. In A-Städten wie München oder Hamburg sind die Kaufpreise so hoch, dass die Rendite oft unter 3 % liegt. Bessere Chancen gibt es in B- und C-Städten mit stabiler Nachfrage.

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Häufige Fragen

Ja, mit der richtigen Kalkulation. Eine Brutto-Mietrendite über 4 % ist in vielen Mittelstädten noch erreichbar. In teuren A-Städten sind es oft nur 2–3 %, was bei aktuellen Zinsen schwer darstellbar ist.
Banken verlangen bei Kapitalanlage-Immobilien oft 30–40 % Eigenkapital (höher als bei selbstgenutztem Wohneigentum). Die Nebenkosten (10–15 %) müssen immer aus Eigenkapital kommen.
Wenn du eine Anlage-Immobilie mehr als 10 Jahre hältst, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren entfällt die Frist ganz.
Eine Brutto-Mietrendite über 5 % gilt als gut. Netto (nach Bewirtschaftungskosten) sollten es mindestens 3 % sein. Der Kaufpreisfaktor sollte nicht höher als das 25-fache der Jahreskaltmiete sein.