Du hast alles verhandelt, der Notartermin steht — und dann macht die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht geltend. Dein Kaufvertrag wird hinfällig. Das ist selten, aber es passiert. Wer vorbereitet ist, kann das Risiko kennen und einpreisen.

Vorkaufsrecht — 3 Arten
  • Gesetzlich (Gemeinde): nicht im Grundbuch, trotzdem wirksam
  • Mietervorkaufsrecht: bei Wohnungsumwandlung
  • Vertraglich / dinglich: im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen

Das gemeindliche Vorkaufsrecht

Gemeinden haben nach §§ 24–28 BauGB in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht — in Sanierungsgebieten, Umlegungsgebieten und ökologischen Vorrangflächen. Es ist nicht im Grundbuch eingetragen, aber trotzdem wirksam. Wer in einem dieser Gebiete kauft, muss prüfen.

Vorkaufsrecht beim Hauskauf — Was Käufer wissen müssen

Das Mietervorkaufsrecht

Mieter einer Wohnung, die in Wohnungseigentum umgewandelt wird, haben nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, das umgewandelt werden soll, ist das ein wichtiger Faktor — Mieter können den Kauf übernehmen.

Wie prüfe ich ein Vorkaufsrecht?

  • Grundbuchauszug Abteilung II: Zeigt dinglich eingetragene Vorkaufsrechte
  • Bauordnungsamt anfragen: Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit gemeindlichem Vorkaufsrecht?
  • Notar beauftragen: Gute Notare holen automatisch eine Negativauskunft bei der Gemeinde ein

Was passiert wenn das Recht ausgeübt wird?

Der Vorkaufsberechtigte tritt exakt zu deinen Vertragskonditionen in den Kauf ein. Dein Kaufvertrag wird hinfällig. Die Notarkosten für die Beurkundung trägst du selbst — das lässt sich nicht vermeiden.

Vorkaufsrecht beim Hauskauf — Was Käufer wissen müssen – weiterer Blick
Tipp: Bitte deinen Notar vor der Beurkundung ausdrücklich, eine Vorkaufsrechts-Auskunft bei der Gemeinde einzuholen. In Sanierungsgebieten oder bei Grundstücken an Gewässern ist das ein Muss.
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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.