Die Welt der Baufinanzierung hat ihr eigenes Vokabular. Wer die Begriffe versteht, verhandelt besser und trifft klügere Entscheidungen. Hier sind die wichtigsten Konzepte — einfach erklärt.

Die 5 wichtigsten Begriffe
  • Sollzins: Der vereinbarte Zinssatz ohne Nebenkosten
  • Effektivzins: Gesamtkosten des Darlehens inkl. Gebühren (für Vergleiche nutzen!)
  • Tilgung: Rückzahlung des Darlehens (separat von Zinsen)
  • Zinsbindung: Wie lange der Zinssatz fest ist
  • Grundschuld: Sicherheit für die Bank im Grundbuch

Annuitätendarlehen — der Standard

Das meistgenutzte Modell: gleichbleibende Monatsrate über die gesamte Zinsbindung. Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld.

Baufinanzierung Grundlagen: Die wichtigsten Begriffe erklärt

Tilgung und Laufzeit

Bei 2 % Tilgung und 3,8 % Zinssatz läuft ein 300.000 € Darlehen knapp 30 Jahre. Bei 3 % Tilgung nur noch ca. 24 Jahre. Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung spart Jahre und tausende Euro Zinsen.

Berechne deine Laufzeit mit dem Tilgungsrechner.

Baufinanzierung Grundlagen: Die wichtigsten Begriffe erklärt – weiterer Blick

Zinsbindung wählen

Aktuell sind die Zinsen auf erhöhtem Niveau — eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre) schützt vor weiteren Anstiegen. Kurzere Bindung (5–10 Jahre) ist günstiger, aber riskanter bei der Anschlussfinanzierung.

Grundschuld vs. Hypothek

Banken verlangen fast immer eine Grundschuld als Sicherheit. Sie bleibt im Grundbuch, auch wenn das Darlehen abbezahlt ist (kann dann gelöscht oder auf neues Darlehen übertragen werden). Eine Hypothek ist zweckgebunden und heute selten.

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Häufige Fragen

Eine Baufinanzierung (auch Immobilienkredit oder Hypothek) ist ein langfristiges Darlehen zur Finanzierung eines Hauskaufs oder -baus. Es läuft typischerweise 20–30 Jahre und wird durch eine Grundschuld auf dem Grundstück besichert. Die monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung.
Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30–35 % des Nettoeinkommens betragen. Bei 3.000 € Nettoeinkommen sind das max. 900–1.050 € monatlich. Bei 3,3 % Zins und 2 % Tilgung entspricht das einem Darlehen von ca. 180.000–210.000 €.
Der Nominalzins (Sollzins) ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins schließt alle Kosten ein (Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren). Für Vergleiche immer den Effektivzins nutzen — er ist der vergleichbare Gesamtpreis des Kredits.
Bei aktuellen Zinsen um 3–3,5 % empfehlen Experten 10–15 Jahre Zinsbindung. Das gibt Planungssicherheit ohne zu hohen Aufpreis. Nach 10 Jahren gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) — auch bei längerer Bindung.