Steigende Immobilienpreise machen das gemeinsame Kaufen attraktiver. Mit Eltern, Geschwistern oder engen Freunden können Budget und Eigenkapital gebündelt werden. Aber: Ohne klare Regeln entstehen schnell Konflikte.
Häufige Konstellationen
- Eltern helfen Kind: Eltern geben Eigenkapital (Schenkung oder zinsloses Darlehen)
- Zwei Generationen: Eltern + Kinder kaufen gemeinsam ein Mehrgenerationshaus
- Geschwister: Teilen Ferienhaus oder Kapitalanlage
- Freunde / WG: Gemeinsamer Kauf einer Wohnung oder eines Hauses
Wie geht gemeinsames Eigentum rechtlich?
Es gibt zwei Varianten:
- Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB): Jeder hält einen definierten Anteil (z.B. 50/50). Jeder kann seinen Anteil verkaufen oder belasten — riskant ohne Vertrag
- GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts): Die GbR hält das Eigentum. Flexibler für Kapitalanlage, aber aufwendiger
Was der Vertrag regeln muss
- Eigentumsanteile im Grundbuch festlegen
- Wer zahlt wie viel von Kaufpreis und Nebenkosten?
- Wer zahlt laufende Kosten (Kredit, Instandhaltung, Versicherung)?
- Was passiert, wenn einer verkaufen will? (Vorkaufsrecht!)
- Was passiert bei Tod eines Eigentümers?
- Was passiert bei Zahlungsausfall eines Partners?
- Wie wird die Immobilie bewertet bei Auseinandersetzung?
Elterliche Schenkung: Steuerlich korrekt gestalten
Eltern können pro Kind alle 10 Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei schenken (Freibetrag § 16 ErbStG). Tipps:
- Schenkung notariell beurkunden lassen
- Im Schenkungsvertrag mögliche Rückforderungsgründe festhalten (Insolvenz, Trennung)
- Familienheim-Schenkung: Eltern können an Kind das selbstgenutzte Haus steuerfrei übertragen
Wichtig: Auch bei engen Freundschaften gilt: Ein notarieller Miteigentumsvertrag ist unverzichtbar. Freundschaften enden, Umstände ändern sich — ein guter Vertrag schützt die Beziehung genauso wie das Kapital.
Gemeinschaftlicher Kauf mit Eltern: Das Mehrgenerationsmodell
Eltern (60+) und Kinder kaufen gemeinsam ein Haus mit zwei Wohneinheiten. Vorteile:
- Günstigerer Kredit durch höheres Gesamteinkommen
- Gegenseitige Unterstützung im Alltag
- Pflegefall: Elternteil bleibt in der Nähe
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Häufige Fragen
Ja. Als Bruchteilseigentümer stehen alle Käufer im Grundbuch. Ein notarieller Miteigentumsvertrag regelt Anteile, Kosten, Vorkaufsrechte und was bei Tod oder Trennung passiert.
Eltern können jedem Kind alle 10 Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei schenken (§ 16 ErbStG). Ein Elternteil + ein Elternteil = jeweils 400.000 €, also zusammen bis zu 800.000 € pro Kind innerhalb von 10 Jahren.
Bei der Bruchteilsgemeinschaft hält jeder seinen Anteil selbst und kann ihn eigenständig verkaufen. Bei der GbR gehört das Eigentum der Gesellschaft. Die GbR bietet mehr Kontrolle, ist aber aufwendiger und empfiehlt sich eher für Kapitalanlage.
