Umschuldung bedeutet: Du löst deinen bestehenden Kredit ab und nimmst einen neuen — mit besseren Konditionen. Das kann zehntausende Euro sparen. Aber nicht immer ist Umschuldung die beste Option.

Umschuldung — Wann möglich?
  • Nach Ende der Zinsbindung (ohne Gebühren)
  • Nach 10 Jahren: Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB)
  • Während Zinsbindung: Vorfälligkeitsentschädigung fällt an

Der beste Zeitpunkt: Zinsbindungsende

Der einfachste Zeitpunkt für die Umschuldung ist das Ende der Zinsbindung. Die alte Bank kann deinen Kredit zu neuen Konditionen fortführen (Prolongation) — oder du wechselst zu einer anderen Bank (Umschuldung). Du bist nicht an deine Hausbank gebunden. Wechsel lohnt sich fast immer — Hausbanken bieten beim Bestandskunden selten die besten Konditionen an.

Umschuldung beim Immobilienkredit — Wann es sich lohnt

Das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Nach § 489 BGB kannst du jedes Baudarlehen nach 10 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist kündigen — unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Wenn du 15 Jahre Zinsbindung hast und die Zinsen nach 10 Jahren günstig sind: umschulden!

Forward-Darlehen als Vorbereitung

Ein Forward-Darlehen sichert dir den heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in 1–5 Jahren. Das macht Sinn wenn: die Zinsen gerade historisch günstig sind und du dich langfristig sichern willst. Der Preis: ein kleiner Aufschlag von ca. 0,01–0,05% pro Monat Vorlaufzeit.

Umschuldung beim Immobilienkredit — Wann es sich lohnt – weiterer Blick

Vorfälligkeitsentschädigung — wenn man früher raus will

Wer vor Ablauf der Zinsbindung (und vor den 10 Jahren) aus dem Kredit raus will, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann bei großen Krediten erheblich sein — oft 3–5% des Restschuldbetrags. Lass die Höhe von der Bank berechnen, bevor du entscheidest.

Tipp: Beginne spätestens 12–18 Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit dem Vergleich. Banken bieten für rechtzeitige Anfragen bessere Konditionen an. Letzte Minute = schlechtere Zinsen.

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Häufige Fragen

Der Antrag läuft über deine Hausbank oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler (z.B. Interhyp, Dr. Klein). Du brauchst Einkommensnachweise, Kontoauszüge, SCHUFA und Unterlagen zur Immobilie. Vergleiche mindestens 3 Angebote — das spart oft tausende Euro.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren etc.) und ist der maßgebliche Vergleichswert. Für Vergleiche zwischen Banken immer den Effektivzins heranziehen.
Bei vollständigen Unterlagen dauert eine Finanzierungszusage bei den meisten Banken 3–10 Werktage. Eine vorläufige Bestätigung für Besichtigungen/Bieterverfahren ist oft schneller möglich. Online-Banken sind manchmal noch schneller als Filialbanken.