Der Hauskauf ist komplex. Und weil die meisten es nur einmal im Leben machen, sind Fehler vorprogrammiert. Diese 10 Klassiker können dich tausende bis zehntausende Euro kosten.

Fehler 1: Nebenkosten unterschätzt

Der häufigste Fehler überhaupt. Viele Käufer planen nur den Kaufpreis ein und vergessen, dass 9–12 % Nebenkosten obendrauf kommen. Bei 400.000 € sind das bis zu 48.000 € extra — die Banken nicht finanzieren.

Die 10 häufigsten Fehler beim Hauskauf — und wie du sie vermeidest

Fehler 2: Kaufvertrag nicht sorgfältig gelesen

Der Kaufvertrag kommt 14 Tage vor dem Notartermin — und viele lesen ihn nicht richtig. Dabei sind Gewährleistungsausschlüsse, fehlende Inventarlisten und unklare Übergabetermine darin versteckt. Details zum Kaufvertrag.

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Fehler 3: Zustand nicht professionell prüfen lassen

Ein Sachverständiger kostet 400–600 €. Ein übersehener Feuchtigkeitsschaden im Keller kostet 10.000–30.000 €. Die Rechnung ist einfach. Trotzdem sparen viele Käufer an der Begutachtung.

Fehler 4: Zu sehr verliebt in die Immobilie

Wenn man sich in ein Haus verliebt, werden Mängel kleingeredet. "Das kriegen wir schon hin." Versuche, die Besichtigung mit kühlem Kopf zu machen — am besten beim zweiten Termin.

Fehler 5: Keine Finanzierungsbestätigung vorher

Ohne Finanzierungsbestätigung ist jede Kaufzusage riskant. Wenn die Bank danach ablehnt, kannst du aus dem Vertrag nicht einfach raus — und riskierst Schadensersatz.

Fehler 6: Grundbuch nicht gecheckt

Eingetragene Wohnrechte, Wegerechte oder Grundschulden können den Wert der Immobilie erheblich mindern. Immer den Grundbuchauszug lesen — vor dem Notartermin.

Fehler 7: Falsche Lage gekauft

Lage ist das Einzige, was du nicht ändern kannst. Viele Käufer lassen sich von der Immobilie blenden und kaufen in einer Lage, mit der sie später unzufrieden sind. Besuch die Gegend mehrfach, zu verschiedenen Zeiten.

Fehler 8: Zu wenig verhandelt

In den meisten Märkten ist Verhandlungsspielraum vorhanden. Wer den Erstpreis zahlt, verschenkt oft 5.000–20.000 €. Mängel aus der Besichtigung sind legitime Argumente.

Fehler 9: Laufende Kosten unterschätzt

Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltungsrücklage, Gartenpflege — als Eigentümer kommen monatliche Kosten hinzu, die du als Mieter nicht hattest. Plane mindestens 1–1,5 €/m² monatlich für Instandhaltung ein.

Fehler 10: Zu spät mit der Finanzierung angefangen

Gute Objekte warten nicht. Wer keine Finanzierungsbestätigung hat, verliert gegen besser vorbereitete Käufer. Fang mit der Banksuche an, sobald du ernsthaft kaufen willst.

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Häufige Fragen

Die wichtigsten Punkte: Lage und Infrastruktur, Gebäudezustand (Feuchtigkeit, Heizung, Dach), Grundbuch auf Lasten prüfen, Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen, realistische Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und Puffer für Unvorhergesehenes.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 10–13 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis also ca. 105.000–150.000 €. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, bekommt günstigere Zinsen.
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar (1,0–1,5 %) + Grundbuch (0,3–0,5 %) + ggf. Makler (bis 3,57 %) + Gutachter (500–1.500 €) + Renovierung (0–30 % je Zustand) + Umzug (1.500–5.000 €). Plane realistisch 15–25 % auf den Kaufpreis oben drauf.
Ja. Viele Häuser werden direkt vom Eigentümer angeboten (ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale). Das spart die Maklerprovision (bis 3,57 % des Kaufpreises). Du übernimmst dann aber alle Koordination selbst: Besichtigung, Prüfung, Notartermin.